Een (vakantie)huis in Zweden

Het ligt niet voor iedereen direct voor de hand om te denken aan een 2e huis in Zweden. Velen denken aan warmere gebieden als Zuid-Frankrijk en Spanje, wanneer het om een 2e huis gaat. Wie echter zijn hart verpand heeft aan Scandinavië met zijn rust en prachtige natuur, de vaak heerlijke zomers en de strenge winters met veel sneeuw, kan zeker eens overwegen om een huis in Zweden te kopen. De prijzen, zeker op het platteland, zijn er in het algemeen redelijk te noemen. Enkele honderden Nederlanders zijn je al voorgegaan!!!

Alvorens deze keuze te maken, zijn er natuurlijk een aantal zaken waar je rekening mee moet houden. Hieronder heb ik getracht om een zo goed mogelijk beeld te geven.

Het gebied

Allereerst is het verstandig om een keuze te maken in welk gebied je een huis wilt kopen. Dit maakt het gemakkelijk om gericht te zoeken. Er zijn veel mooie gebieden in Zweden die allemaal hun eigen voor- en nadelen hebben. Ook is het zo, dat de huizenprijzen in het dichter bevolkte zuiden aanzienlijk hoger liggen dan in de dunner bevolkte streken, die toch meer in het noorden en midden van het land liggen. Hierbij kun je met name denken aan Dalsland, Värmland en Dalarna. Voor deze gebieden geldt, dat de afstand tot Nederland zodanig is, dat deze gebieden in 1 dag vanuit Nederland of België zijn te bereiken (een beetje afhankelijk van waar je in Nederland of België woont).

Er zijn een aantal zaken die je je moet realiseren:

• Echte vrijetijdswoningen zijn in verhouding duurder dan gewone huizen. Dit komt met name vaak door de ligging en de grotere vraag naar deze huizen. 
  Het verkopen van huizen op het platteland is vaak niet gemakkelijk omdat de bevolking toch meer naar de grote steden trekt. Dit geldt natuurlijk ook wanneer je het huis zelf weer wilt verkopen! 
  Er is overigens de afgelopen jaren wel een tendens ontstaan, dat de huizen sneller (en duurder) worden verkocht. Dit komt gedeeltelijk door de verkoop aan buitenlanders, m.n. Noren en Nederlanders, maar ook Duitsers en Denen. 
• Een huis in Zweden betekent ook, dat je daar onderhoud hebt aan gebouwen en tuin. Dit houdt in, dat je een deel van je vakantie moet besteden aan onderhoud etc. Hoe groter het huis en de grondoppervlakte, des te meer tijd (en geld) je daaraan moet besteden.
• Je moet er meerdere malen per jaar naar toe, hetgeen vakantiedagen kost en er blijft weinig gelegenheid over om andere vakantiebestemmingen te kiezen.
• Als je een huis koopt met CV moet ook in de winter de verwarming op een laag pitje door blijven branden. Dit kost brandstof en je moet er zeker van zijn, dat de ketel het blijft doen of andere maatregelen nemen (bijv. vorstbeveiligers door het hele huis plaatsen), die de taak van de verwarming over kunnen nemen bij een eventuele storing aan de ketel. Deze moeten bijvoorbeeld ook voldoende zijn bij temperaturen van -26 graden!!
• Houten huizen vergen soms meer onderhoud dan stenen huizen, hoewel een houten huis natuurlijk echt Zweeds is.
• Ook dakpannen hebben veel te lijden tijdens de winter en soms vriezen ze kapot, zodat je ieder jaar het dak op moet om dakpannen te vervangen. Dit geldt vooral voor oudere dakpannen. Moderne nieuwe (beton)pannen zijn beter bestand tegen de winter.
  De plaats waar je huis staat speelt uiteraard ook een grote rol, hoe noordelijker je komt des te groter is het probleem.
• Om naar het huis te gaan heb je per vakantie 2-4 dagen reistijd nodig. Hierdoor is een vakantie van minder dan 10 dagen vaak niet aantrekkelijk.
• De reiskosten kunnen, mede door de bruggen of veerboten die je over moet, behoorlijk oplopen.
• Wanneer er iets met het huis gebeurt, duurt het vrij lang voor je er bent.
• Het klimaat in Zweden is in het algemeen in de zomer beter dan in Nederland, maar ook kan het soms koud en regenachtig zijn. Als je echt verzekerd wilt zijn van warmte dan kun je beter een huis in Zuid-Europa kopen. De winters kunnen bijzonder streng zijn en de dagen in die tijd van het jaar kort.

Wanneer je je dit realiseert en beslist om door te gaan, zul je beslist heel veel plezier aan het huis en Zweden beleven!!!

Hoe vind ik een huis in Zweden en waar moet ik op letten?

• Maak een budget hoeveel het huis zou mogen kosten en wat je aan onderhoud en renovatie kunt besteden.
• Kijk gedurende enige tijd op internetsites, bijv. www.hemnet.se, om een indruk te krijgen van de markt en een om een aantal huizen te selecteren die je geschikt lijken. (Houd er wel rekening mee, dat de foto op internet soms mooier is dan de werkelijkheid.)
  

  Wanneer het huis niet aangesloten is op de riolering, moet er een "trekammarbrunn" aanwezig zijn.

• Let bij het selecteren op ligging, (bekijk ook de satellietfoto’s met bijv. www.hitta.se of Google Maps), bouwjaar, laatste renovatie, leeftijd van apparatuur (o.a. c.v.-ketel, koelkast, wasmachine etc.) en de exploitatiekosten (driftskostnader).
• Bedenk, dat een afgelegen huis in de natuur prachtig is, maar dat dit ook consequenties heeft voor o.a. boodschappen doen (2 x 30 km voor een paar schroefjes of een vergeten boodschapje is wel veel), je in een dorp(je) veel steun kunt hebben aan je buren (Zweden zijn naar onze ervaring zeer behulpzaam) en dat een afgelegen huis toch inbraakgevoeliger is. Bovendien is er in een dorp vaak wel een buurman die bereid is een oogje in het zeil te houden en zelfs bereid is om gras voor je te maaien en de verwarming in de winter te controleren. (Een fles sterke drank of een andere Nederlandse/Belgische lekkernij doet hierbij vaak wonderen!!)
• Wanneer je een zgn. fritidshus koopt en dit ook buiten de zomer wilt gebruiken, is het verstandig er op te letten, het 's winters mogelijk is het huis te bereiken. Er zijn veel van deze huizen die niet zijn te bereiken wanneer er veel sneeuw ligt. Ook de verwarming is dan niet altijd voldoende en mogelijk is er ook geen water.
• Wanneer je denkt een aantal goede keuzes te hebben gemaakt via internet, kun je de betreffende makelaars benaderen voor een afspraak om de huizen te bekijken. Wanneer je geen Zweeds spreekt, kan dit meestal in het Engels en soms ook Duits.
• Nadat de keuze gemaakt is en het bod is geaccepteerd, wordt het koopcontract getekend. Hierbij moet een aanbetaling van 10% worden gedaan. Dit kan snel met internetbankieren, maar als je hier geen gebruik van maakt is het goed om van te voren een afspraak met je bank te maken, zodat het bedrag telefonisch kan worden overgemaakt.
• Wanneer het niet lukt om binnen de tijd die je in Zweden bent tot overeenstemming te komen, kun je natuurlijk het contract ook op laten sturen naar Nederland en het daar tekenen. Het is wel zo, dat een huis waar je op hebt geboden, pas is verkocht wanneer het contract is getekend en het geld van de aanbetaling is betaald. De makelaar heeft namelijk in de tussentijd nog steeds de mogelijkheid om het huis aan iemand anders te verkopen.
• Officieel moet de gemeente de verkoop van het huis goedkeuren. Indien de gemeente de verkoop niet goedkeurt, is deze verplicht het huis zelf te kopen. Aangezien de meeste gemeenten hiervoor geen geld hebben, is dit een formaliteit.
• Op de datum van overdracht dienen zowel de koper als de verkoper een formulier in te vullen en te ondertekenen, waarin wordt verklaard, dat het huis in goede staat is of welke gebreken aanwezig zijn. Het verdient overigens altijd aanbeveling om het huis vooraf te laten inspecteren door een deskundige. Hiervoor kun je bijv. gebruik maken van een deskundige van een verzkeringsmaatschappij of van een hierin gespecialiseerd bureau zoals bijv. Anticimex of Husbesiktningsgruppen. Deze zgn. husbesiktning kan je veel problemen en geld besparen. 
  Als koper heb je een "besiktningsplikt" dwz je bent verplicht de staat van het huis te (laten) onderzoeken. Omdat een houten huis toch iets speciaals is, kun je dit ook inderdaad het beste laten doen door een expert. Laat je dit doen door een expert van een verzekeringsfirma, en je sluit je verzekering daar ook bij af, dan ontwijk je bij eventuele latere gebreken of dat nu al was of later ontstaan was. Let er op dat je een "besiktningsman" kiest die zelf verzekerd is tegen aansprakelijkheid voor gemaakte fouten.

Wanneer de overdracht heeft plaatsgevonden, wordt er nog een zgn. Köpebrev ondertekend door de vorige eigenaar, de nieuwe eigenaar, en 2 getuigen voor elke partij. Deze wordt vervolgens opgestuurd naar Lantmäteriet, waar deze wordt ingeschreven in een register. Deze wordt na enige tijd (dat kan enkele maanden duren) naar de nieuwe eigenaar gestuurd.

Enkele zaken waar je zeker op moet letten:

De verwarming:

Vooral als je er langere tijd verblijft, is het zeer goed mogelijk om met hout te stoken. Vooral de tegelkachels (zgn. Kakelugn) geven heel veel en lang warmte. Verder wordt er ook nog op olie gestookt, al is dat de laatste jaren door hogere olieprijzen wel sterk afgenomen. Aardgas is onbekend in Zweden. Ook elektrische verwarming wordt veel toegepast, maar is (en wordt) duur. Een andere brandstof is de zgn. pellet, dit zijn een soort korrels, die via een vulopening in de brander komen en welke vrij lang branden. Pellets zijn meestal niet zo geschikt bij niet-permanente bewoning, daar de voorraad regelmatig bijgevuld moet worden.

Verder zijn er veel zgn. combi-panna's (panna=cv-ketel), die zowel op olie, hout, pellets of elektriciteit kunnen branden. Er hoeft dan alleen een element verwisseld of ingeschakeld te worden. Bedenk wel, dat een c.v. installatie de hele winter op vorstbeveiliging moet branden om bevriezing te voorkomen. Wat ook veel voorkomt, is een zgn vedspis, dit is een soort fornuis dat ook heel lang brandt op hout (en soms ook op pellets). Dit is een ideale bijverwarming in bijv. de keuken. Een verwarmingsvorm die sterk in opkomst is de zgn. jordvärme of bergvärme. Deze oplossing is in aanschaf echter vrij duur maar is gezien het zorgeloze onderhoud en de stijgende prijzen van brandstoffen zeker de moeite van het overwegen waard. Jordvärme werkt met warmtewisselaars, waarbij een leidingsysteem in de tuin wordt aangelegd. Hiervoor is een behoorlijke tuin vereist. Een gelijksoortig systeem is bergvärme. Hier wordt de leiding verticaal in de grond geboord tot wel 140-150 meter diep. Hierdoor is er geen groot tuinoppervlak nodig. Bij zeer strenge koude (lager dan ca. -20) is de grondwarmte niet toereikend en springt een elektrisch element bij. De enige energie die verder wordt gebruikt is elektriciteit voor de compressor. Dit verbruik is echter laag, waardoor de installatie zich op termijn zeker terugverdient.
Ook wordt er wel gebruik gemaakt van zgn. luftvärmepompen, die de warmte aan de lucht onttrekken. Deze onttrekken echter meestal bij -14 graden geen warmte meer aan de lucht en moeten dan met een elektrisch element worden bijverwarmd. Wanneer je een lucht-luchtsysteem hebt geven deze apparaten ook een luchtstroom die soms minder prettig zijn. Luftvärmepompen die gekoppeld zijn aan CV of vloerverwarming hebben dit nadeel niet.

Een echt Zweeds huis.

Verdere punten welke van belang kunnen zijn:

• Waar natuurlijk ook op gelet moet worden is de elektrische installatie en bedrading, Deze is met name in veel oudere huizen nog wel eens aan vervanging toe. In Zweden mag je niet zelf aan je elektrische installatie "knutselen", ook niet "achter de meter" zoals in Nederland. Alle werkzaamheden die zijn uitgevoerd moeten door een erkend installateur gekeurd worden. Wanneer er bijvoorbeeld brand uitbreekt t.g.v. een fout in de elektrische installatie en deze is niet aangelegd of gecertificeerd door een erkende elektricien, wordt er niet uitgekeerd!!
• Natuurlijk moet er op gelet worden, dat de constructie van het huis nog goed is. Ik heb de indruk, dat met name de daken en de schoorstenen nogal eens aan vernieuwing toe zijn. Ook zijn er nog vrij veel huizen te koop waarvan de buitenkant met Eternit bekleed is. Dit is zeker niet aan te bevelen, daar hier asbest in verwerkt is. Ook de fundering is van belang. Veel huizen hebben als fundering een zgn. torpargrund. Dit zijn in feite betonnen balken of stenen welke op de grond zijn gelegd en waarop het huis is gebouwd. Wanneer de ondergrond goed droog is en er voldoende ventilatie is, hoeft dit geen enkel probleem te zijn, maar wanneer dit niet het geval is, kan er gemakkelijk zwamvorming onder de vloer ontstaan, met alle gevolgen van dien.
• Veel huizen zijn van met hout gebouwd en dit hout heeft dit natuurlijk van de weersomstandigheden te lijden, maar lang niet zoveel als in Nederlands en België, omdat het klimaat veel droger is. Het hout is vrijwel altijd 1e klas grenen, dus zeer sterk.
• Bedenk ook, dat naarmate een huis hoger is, je voor schilderwerk gebruik zult moeten maken van een steiger of hoge ladders. Bovendien, hoe groter het huis, hoe meer tijd het kost om het te schilderen en onderschat hierbij de oppervlakten niet.
  Hou er ook rekening mee dat de houten bekleding overnaads is aangebracht, dat schildert veel minder makkelijk dan een vlakke muur. Het is ook bewerkelijker om oude, losse verf te verwijderen, wanneer dit noodzakelijk is. Onder normale omstandigheden moeten Zweedse huizen een keer per 5-7 jaar geschilderd worden.
• Let ook op de riolering. Er zijn nog veel huizen, met name buiten de bebouwde kom, die niet zijn aangesloten op de riolering, maar waar een zgn. sceptictank in de grond ligt. Wanneer deze goed functioneert, is er niets aan de hand, maar wanneer deze tank vervangen moet worden, brengt dit veel kosten met zich mee. Let er ook op, dat het een zgn. trekammarbrun-systeem is, want de andere (oudere) 1- of 2-kammer systemen moeten meestal verplicht worden vervangen.
• Hetzelfde geldt voor waterleiding. Wanneer het huis niet is aangesloten op het waterleidingnet, wordt er vaak gebruik gemaakt van een eigen bron of van een bron met meerdere eigenaren (servitut). Een bron kan uitstekend water geven, maar kan ook een "bron van zorgen" zijn wanneer de kwaliteit van het water niet goed is.
• Een olietank moet regelmatig worden gekeurd. Afhankelijk of deze tank binnen in het huis is of buiten onder de grond ligt varieert dit tussen de 6 en 12 jaar. Een kunststoftank hoeft minder vaak te worden geïnspecteerd dan een stalen tank. Let er op, dat de tank in ieder geval na of in 2004 is gekeurd, want vanaf dat jaar is keuring verplicht.
• Servitut (erfdienstbaarheid). Hiervan zijn verschillende vormen, bijv. riolering (Avlop), weg naar het huis, hoogspanningskabels over het erf, recht van overpad, gezamenlijk wegonderhoud etc.. Het is goed om na te gaan of hieraan kosten voor bijv. onderhoud aan verbonden zijn of dat er hierdoor hinderlijke situaties kunnen ontstaan. Ook het onderhoud van een gezamenlijke weg, hetgeen vaak voor komt, kan een aanzienlijk bedrag kosten.
• Een gevaar dat reeds meerdere malen is gebleken, is een huis aan een privéweg. Door enorme stortregens zijn een aantal van deze wegen ernstig beschadigd. In enkele gevallen waren huizen absoluut niet meer bereikbaar en reparatie van de weg is soms duurder dan de waarde van het huis. In het algemeen is men hiervoor niet verzekerd en heb je dan dus wel een huis, maar het is niet meer te gebruiken.
• Het is aan te bevelen een bankrekening in Zweden te openen. Het openen van een bankrekening is meestal heel simpel, hoewel dit per bank nog wel eens wil verschillen. Bekende banken zijn o.a. Swedbank, Nordea, SEB en Handelsbanken. Denk er wel even aan, dat je een rekening neemt met een internetdienst, zodat je alles via Internet kunt regelen. Hiervoor moet de bank wel een (fictief) persoonsnummer voor je aanmaken om te kunnen inloggen. Ook is het aan te bevelen om zoveel mogelijk gebruik te maken van automatische overschrijvingen (autogiro) of E-fakturen die je per mail worden toegezonden.
• De verzekering kan vaak ter plaatse bij de makelaar worden geregeld als dit niet het geval is kan deze zeker helpen om een geschikte verzekeringsmaatschappij te vinden. Dit is veel simpeler, omdat deze is afgestemd op de Zweedse wetten en omdat Nederlandse verzekeringsmaatschappijen nog wel eens moeilijk willen doen over een object dat ze niet kunnen zien.
  Wat bij die verzekering nog wel afwijkend is van Nederland is, dat je ieder jaar je schoorsteen moet laten vegen. Als je dat niet doet is het huis niet meer gedekt voor de brandverzekering. Iets anders waarvoor het belangrijk is om de verzekering in Zweden af te sluiten is de aansprakelijkheid tegenover de eventuele inbrekers. Als deze bijv. een been breekt over een losliggend matje, is de huiseigenaar aansprakelijk!!! Deze aansprakelijkheid is gedekt bij een Zweedse verzekering.
• De schoorsteenveger komt automatisch in opdracht van de gemeente, maar het wordt natuurlijk moeilijk als je er niet bent. Hiervoor zul je vrijwel zeker iets met je buren kunnen regelen. 
• Wij hebben met makelaars in Zweden zeer goede ervaringen. Ik heb de indruk, dat ze in het algemeen heel eerlijk zijn. Bovendien regelen ze vaak ook de aansluiting van water en elektra en zijn met allerlei praktische zaken behulpzaam. In Zweden komt er geen notaris aan te pas, alles wordt geregeld door de makelaar. De kosten zijn altijd voor rekening van de verkoper. 
• Wanneer je zaken aan het huis gaat verbouwen: hout is uiteraard heel goedkoop, maar zaken als schroeven, beslag etc. zijn duur en kun je beter vanuit Nederland meenemen. Verf kun je het beste in Zweden kopen. Deze is aangepast aan het klimaat.
• Voor de overdracht zijn wij naar Zweden gegaan, gelijk gekoppeld aan onze vakantie. Maar de makelaar bood ons ook aan, om wanneer wij niet bij de overdracht aanwezig konden zijn om alles naar ons op te sturen. De betaling dient uiteraard wel op het moment van overdracht gedaan te zijn.
• Na de overdracht krijg je de sleutels. Deze kunnen door de makelaar worden opgestuurd, maar je kunt ze natuurlijk ook bij hem ophalen wanneer je in Zweden bent. De makelaar of de bank zorgt ook voor de overschrijving van water en elektra, kadaster, gemeentereiniging etc. Hoewel het natuurlijk heel goed mogelijk is om dit allemaal op afstand te doen is het volgens mij wel beter om bij de overdracht aanwezig te zijn. Je kunt het huis dan ook nog even inspecteren of er bijv. nog gebreken zijn ontstaan nadat je de koop hebt gesloten.

Ik heb een woordenlijst met bouwkundige termen samengesteld, die het makkelijker moeten maken om huizenadvertenties te lezen en begrijpen. Deze woordenlijst kan je hier vinden.

Je vind te huizen die te koop zijn vaak via deze "te koop" bordjes.

Belasting

De Zweedse OZB (Fastighetsavgift) bedraagt 0,75% van de getaxeerde waarde, met een maximum van 7 687 SEK (belastingjaar 2017 - aangifte 2018). De getaxeerde waarde ligt veelal behoorlijk onder de economische waarde. Deze taxatiewaarde staat altijd vermeld in de advertentie. De OZB waarde is afhankelijk van de staat van het huis, de uitrusting van bijv. keuken en badkamer, verwarmingsinstallatie en zeer zeker ook de ligging. Naarmate er meer luxe is of de ligging mooier, is de OZB hoger. 
Verder worden ook altijd de geschatte jaarlijkse exploitatiekosten (driftkostnader) opgegeven. Dit is een schatting. Bij zgn. villa's wordt meestal uitgegaan van volledige bewoning over het jaar. Bij een fritidshus wordt al rekening gehouden met seizoenbewoning.

Inrichting

Voor de inrichting van het huis kun je bijv. heel gebruik maken van de postorderafdeling van Ikea (Handla Hemma): alles komt keurig op de afgesproken dag binnen!!! Je kunt natuurlijk ook meubels vanuit Nederland meenemen. 
Iets anders waar je aan kunt denken is om de inrichting te kopen op boedelveilingen (Auktion) die het hele jaar door, maar vooral in juli en augustus, veel worden gehouden. Daar kun je vaak hele leuke spullen kopen voor een mooie prijs, maar het kost wel veel tijd en er wordt ook heel veel oude troep aangeboden. Je moet daarbij wat geluk hebben. Verder zijn is er ook veel te koop bij de zgn. "loppis-winkels".

Tenslotte...

Al met al dus veel zaken, waar je rekening mee kunt en moet houden, maar zoals gezegd, wanneer je dit doet zul je veel plezier van je vakantiehuis in Zweden kunnen hebben.

De bovenstaande zaken gelden natuurlijk ook voor het kopen van een huis voor permanente bewoning. Bovendien gelden dan nog een aantal andere punten:

• Bereikbaarheid. Wordt de weg in de winter sneeuwvrij gemaakt? Vraag bij (toekomstige) buren na of dit doorgaans goed gebeurd. Is er openbaar vervoer in de buurt? Indien van toepassing: schoolbus? Bedenk ook dat een huisje in de bossen en liefst een meertje of beekje bij de hand in het begin prachtig is voor bijvoorbeeld een stel kwajongens, maar die krijgen ook een keer andere interesses, en dan is een geïsoleerde ligging een nadeel.
• Stroomvoorziening. Hoe zeker is de stroomvoorziening? Hoe lang duren eventuele onderbrekingen?
• Voorzieningen in het huis. Voor vakanties hebben een primitief keukentje en een echte "dass" dwz toilet buitenshuis misschien hun charmes, maar voor permanente bewoning is wat meer luxe op dat gebied wel aan te bevelen. het kan echt de moeite lonen om zeg 25% meer uit te geven voor een huis, zeker met de huidige huisprijzen.
• Als het huis omgeven is door jonge bossen, bedenk dan wel dat die flink op kunnen groeien en dan kan het een donkere boel worden. Of andersom met oudere bossen, hoe ziet het er uit als de buurman zijn bos gaat rooien. Zijn er bomen die een gevaar kunnen zijn bij harde storm, en staan die op je eigen grond of op die van de buren?
• In het geval van een eigen waterput, bevriezingsgevaar van de waterleiding. Ligt deze diep genoeg onder de grond?

Mochten er verder nog vragen zijn, mail gerust: [email protected], een gelukkige eigenaar van een huis in Zweden.

Bovenstaande tekst is voor ZwedenWeb geschreven door: Jaap Metselaar (jaap)